房子70年产权到期后要交钱吗?有新规定了

作者:段伟朵 孙轶 孙琳 发布时间:2020年05月26日 阅读:

邻居昨天吵架从楼上扔酒瓶子,今天遛狗又不拴狗绳,谁管?民法典草案给你说法!

《中华人民共和国民法典(草案)》正在提请十三届全国人大三次会议审议。民法典一旦表决通过,现行的婚姻法、继承法、民法通则、收养法、担保法、合同法、物权法、侵权责任法、民法总则等9部单行法律同时废止,我国民事权利保护将进入法典时代。民法典呼之欲出,连日来,民法典草案成为会场内外热议的话题。

从一个人到一个家,从一个家再到一个小区。住宅小区70年建设用地期满后怎么办?小区成立业委会相关部门不提供帮助咋办?新物业已经来了,老物业却“赖”着不走?邻居昨天吵架从楼上扔酒瓶子,今天遛狗又不拴狗绳,这种事情谁来管?连日来,大河报记者专访全国人大常委会法工委相关负责人、全国人大代表、法学会专家、律协相关负责人、一线律师等,推出民法典草案系列报道第三篇,关注民法典草案中与一个小区有关的热点话题。

【当你买了房】住宅建设用地70年届满后,草案明确:自动续期

小区是由一户一户住宅构成的。买过房的人都知道,一般的小公寓是40年产权,而住宅则是70年产权。不过,哪怕是70年产权,期满后怎么办?还能不能使用?需不需要缴费?如何缴费?目前法律并未有明确规定。落实党中央关于完善产权保护制度依法保护产权的要求,民法典草案就该问题予以明确:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。

草案如此规定,有何现实意义?河南省律师协会名誉会长、省妇联副主席(兼职)、北京大成(郑州)律师事务所主任李煦燕认为,涉及到住宅建设用地使用权的内容只有短短几个字,但却意义重大。住宅建设用地使用权期限70年到期后怎么办,这些问题关系到每一个老百姓的切身利益。本次民法典物权编草案中虽然并没有作出明确具体的规定,但是作出了一个原则性规定——住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。也就是说,土地使用权到期后,使用权人可以继续使用;至于是否缴费以及如何缴费等问题,还有待城市房地产管理法、土地管理法等相关法律和行政法规进一步细化明确。如何形成全社会对公民财产长期受保护的良好和稳定预期,民法典给其他立法留出了空间。

【草案原文·第三百五十九条】住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期。续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。

非住宅建设用地使用权期限届满后的续期,依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,依照法律、行政法规的规定办理。

【当小区遇到“三难”】

明确业主大会政府指导责任,降低公共维修资金启动门槛

业委会成立难、公共维修资金使用难、业主维权难,被一些群众戏称为“业主三难”,针对这些问题,民法典物权编草案修改了相关规定。

针对业委会成立难,草案规定,“地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助”;公共维修资金使用难,草案一一列出了需要业主共同决定的事项,包括使用公共维修资金,改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等,并完善了公共维修资金使用的表决程序,降低了公共维修资金的启动门槛,将此前规定的当经参与表决的业主专有部分面积和人数占比“双过四分之三”同意,修改为“双过半数”同意。

此外,针对公众关注的小区车位、车库的归属,草案则沿用了现行物权法的规定:建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

【当物业“不作为”】

针对物业服务领域突出问题,新增“物业服务合同”

物业与业主,互相依存,也总是矛盾重重。民法典草案合同编针对物业服务领域的突出问题,增加规定了物业服务合同。针对业主关注的物业费交纳问题、物业不作为新老物业交接问题,做出了专章规定。

“民法典草案合同编对物业服务合同做出专章规定,对于解决现实中物业与业主之间的矛盾,意义重大。”河南继春律师事务所律师张波介绍说,比如有的业主拖欠物业费,认为物业没有服务,拒不支付,草案就明确了业主需按时缴纳物业费;但同时,也明确了物业需要定期将相关服务事项、负责人员、收费项目、收费标准、业主共有部分的经营和收益情况等向业主公开的义务。此外,一旦物业服务合同终止,草案明确了“老物业”需退出小区,并做好交接。如果“赖着不走”,小区业主可以不再支付后续物业费。

【草案原文·第九百四十九条】物业服务合同终止的,原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域,将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人,配合新物业服务人做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。

原物业服务人违反前款规定的,不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费;造成业主损失的,应当赔偿损失。

【当邻居“高空抛物”】回应群众呼声,关注“头顶上的安全”

“高空抛物”一度成为城市上空之殇,引发方方面面的关注。

全国人大代表、河南财经政法大学校长高新才介绍,“高空抛物”此前索赔依据是侵权责任法第87条:从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物,使用人给予补偿。这一法条本着公平原则而设立,也在实践中起到了对受害一方的保护作用,但另一方面,这一条款又被称为“连坐条款”。因为除了真正的侵权人,其余遭到惩戒的人都并无责任,一度引发争议。

2019年8月,民法典侵权责任编草案在提请常委会三次审议时增加新规,修改了此前规定。提交审议的新规明确了侵权人、建筑物使用人、职能机关、建筑物管理人等主体分别对应过错责任、过错推定责任、主管责任和安全保障责任,使得法律体系更加公平合理。

【草案原文·第一千二百五十四条】禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任;经调查难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后,有权向侵权人追偿。

物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生;未采取必要的安全保障措施的,应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

发生本条第一款规定的情形的,有关机关应当依法及时调查,查清责任人。

【当邻居家宠物咬人】

宠物伤人要赔偿,但故意挑逗动物的你,可要小心了

居住在小区里,一大热议焦点就是养宠物问题。有人爱养动物,有人因动物受伤。民法典草案对此是如何规定的?

郑州大学法学院副教授、河南省法学会民法学研究会秘书长申惠文介绍,目前,全国没有统一的饲养动物的相关规定。实践中,往往是由省或市制定相应的管理规定,加强对饲养动物的管理。如2007年10月1日开始实施的《郑州市城市养犬管理条例》第7条第1款规定:“养犬实行注册登记制度。养犬人应当到其所在地的区城市市容环境卫生行政主管部门申请注册登记,领取养犬证和犬只标识。未经登记,任何单位和个人不得养犬。”违反管理规定造成他人损害,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任。

“这种责任是无过错责任,立法目的是为了加强对饲养动物的管理,为了保护受害人的合法权益。”申惠文说,与《侵权责任法》第七十九条相比,民法典草案新增了“能够证明损害是因被侵权人故意造成的,可以减轻责任”。实践中,一些人对他人饲养的动物,实施挑逗、投打等行为,结果导致了自身的损害。这种行为在法律上被认定为故意,可以减轻动物饲养人或者管理人的责任。

总之,动物的饲养人或管理人作为动物的直接控制人,应当遵守国家或地方的管理规定,确保动物的安全性。同时,不应当故意对他人饲养的动物实施挑逗、投打等行为。如果动物饲养人或者管理人违反了管理规定,受害者也有故意,就适用过错相抵,减轻动物饲养人或者管理人的责任,这符合社会公平正义的要求。

【草案原文·第一千二百四十五条】饲养的动物造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任;但是,能够证明损害是因被侵权人故意或者重大过失造成的,可以不承担或者减轻责任。

第一千二百四十六条 违反管理规定,未对动物采取安全措施造成他人损害的,动物饲养人或者管理人应当承担侵权责任;但是,能够证明损害是因被侵权人故意造成的,可以减轻责任。

来源:大河客户端

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